Les loyers des expatriés dans le monde – classement 2017

• Brexit oblige, Londres perd sa place de ville la plus chère du monde pour les expatriés recherchant un appartement.
• Les villes américaines continuent à progresser.
• Paris n’apparait plus qu’à la vingt-septième place.

EuroCost International publie son nouveau classement des loyers payés par les expatriés.

Bien que les conditions de logement des expatriés diffèrent d’un pays à l’autre, nous établissons chaque année des classements des villes par type de logements.

Ce mois-ci, nous nous penchons sur les villes les plus chères du monde pour les appartements de deux et trois chambres à coucher
(prix moyens convertis en euros, date de référence décembre 2016).

Les villes aux loyers les plus chers du monde en 2017

Les villes les plus chères du monde

Le premier enseignement de ce classement 2017 concerne Londres qui, pour la première fois depuis quatre ans, n’occupe plus la première place. Une des conséquences du Brexit, la baisse de la livre sterling par rapport à l’euro, est à l’origine de ce phénomène puisque la monnaie anglaise a perdu 13.5% de sa valeur entre décembre 2015 et décembre 2016.

Londres est effectivement devancée cette année par deux villes, Hong Kong et Tokyo.

Pour la première fois, Hong Kong occupe donc la tête de notre classement. Toutefois la ville occupe cette place en raison de l’évolution des taux de change et non en raison d’une hausse des loyers en monnaie locale.

En deuxième place, nous retrouvons Tokyo qui bénéficie du renforcement du yen japonais contre l’euro (+7.9% depuis un an) et également de la légère hausse des loyers, phénomène qui n’avait pas été observé depuis longtemps dans la capitale japonaise. Ce renforcement du yen permet aussi à Osaka de faire son entrée dans le top 20.

De la quatrième à la sixième place, on retrouve les mêmes villes que l’an passé : New York, Luanda et San Francisco. A noter que Luanda conserve sa position malgré la tendance à la baisse des loyers qui continue dans cette ville.

Si New York et San Francisco confirment leurs places, il faut surtout signaler que trois autres villes américaines apparaissent désormais dans le top vingt : Washington, Los Angeles et Miami. Ces villes ont en commun d’être propulsées par l’évolution du taux de change (+4.5%) et par une forte hausse locale des loyers pour les expatriés.

Les autres villes présentes dans ce top 20 sont des « habituées » de notre classement. On peut toutefois pointer Juba (7), où l’offre sur le marché locatif s’améliore un peu pour les expatriés mais où les loyers restent extrêmement chers, et Moscou (9) où les prix exprimés en dollars US se sont stabilisés au deuxième semestre 2016.

La situation par zones géographiques

Asie-Océanie

La zone Asie-Océanie reste la mieux représentée dans le haut de notre classement avec, comme en 2016, sept villes.

Peu de changement dans ce classement régional où on retrouve les dix mêmes villes qu’en 2016.

Hong Kong est toujours la ville la plus chère de la zone devant Tokyo et Singapour.

Le seul changement concerne en fait Osaka, qui bénéficiant du renforcement du Yen japonais, gagne trois places.

Top 10 Asie-Océanie

1. Hong Kong
2. Tokyo
3. Singapour
4. Shanghai
5. Sydney
6. Osaka
7. Bombay
8. Beijing
9. Seoul
10. Jakarta

Europe

L’Europe reste représentée par quatre villes dans le top 20 :

Malgré la perte de sa première place mondiale, Londres reste la ville européenne la plus chère.

Elle est suivie comme l’an passé par Genève, Moscou et Zurich.

Par contre, dans la suite de ce classement européen, on enregistre quelques changements.

Amsterdam apparaît à la cinquième place européenne, devant Paris. Les loyers proposés aux expatriés y ont fortement augmenté en 2016.

Copenhague, où les loyers sont également en hausse, gagne une place par rapport à l’an passé.

Kiev continue par contre de baisser dans notre classement et n’occupe plus désormais que la huitième place européenne pour les expatriés.

En dixième position, on enregistre l’apparition de Dublin, où les loyers ont très fortement augmenté en 2016.

Top 10 européen

1. Londres
2. Genève
3. Moscou
4. Zurich
5. Amsterdam
6. Paris
7. Copenhague
8. Kiev
9. La Haye
10. Dublin

Amériques

Le continent américain est désormais représenté par cinq villes dans le top 20.

Mais il faut surtout préciser que ces cinq villes sont toutes des grandes villes des Etats Unis (New York, San Francisco, Washington, Los Angeles et Miami).

De plus dans ce classement régional à la sixième place, on trouve Boston et à la septième Chicago.

Ce n’est qu’à la huitième place qu’apparaît Mexico, suivie de Sao Paulo et Panama.

Sao Paulo qui avait disparu de ce classement l’an passé en raison de la forte baisse du réal brésilien fait sa réapparition cette année grâce à la remontée de celui-ci (+24.8% sur un an! face à l’euro).

Top 10 américain

1. New York
2. San Francisco
3. Washington
4. Los Angeles
5. Miami
6. Boston
7. Chicago
8. Mexico
9. Sao Paulo
10. Panama

Afrique

L’Afrique reste peu représentée parmi les villes les plus chères du monde, mais il faut rappeler que dans beaucoup de pays, les expatriés privilégient le logement en villas. Certains pays n’apparaissent donc pas dans ce classement "Appartements" alors que le poste logement peut y être très important pour les expatriés.

Derrière les villes de Luanda et de Juba, déjà évoquées dans le top 20 mondial, on voit apparaître la ville de Bangui dont la présence est due en partie aux conditions exceptionnelles que traverse la RCA (mesures de sécurité imposées aux expatriés).

En quatrième et cinquième place, on retrouve comme l’an passé les villes de Kinshasa et de Maputo.

A noter que la ville de Lagos quitte ce Top 5 africain en raison de la chute du taux de change du naira contre l’euro.

Top 5 africain 

1. Luanda
2. Juba
3. Bangui
4. Kinshasa
5. Maputo

Moyen-Orient

Le Moyen-Orient, représenté dans notre top 20 par deux villes, Beyrouth et Doha, conserve le même classement qu’en 2016.

Derrière ces deux villes, on retrouve en effet comme l’an passé Abu Dhabi (vingt-et-unième du classement mondial), Dubai (vingt-deuxième) et Riyadh (trentième). A noter que ces villes ont en commun d’afficher en 2016 des loyers orientés à la baisse en monnaie locale.

Top 5 du Moyen-Orient 

1. Beyrouth
2. Doha
3. Abu Dhabi
4. Dubai
5. Riyadh

Des enquêtes spécifiques aux expatriés

Les données d’EuroCost International reflètent l’état du marché locatif proposé aux expatriés, marché en effet le plus souvent spécifique à cette population et donc différent du marché local (tant en terme de niveau que d’évolution).

Les logements sélectionnés sont ainsi situés dans les quartiers résidentiels fréquentés par les expatriés.

Les types de logement enquêtés vont du studio à la villa, mais peuvent être modulés en fonction de la spécificité de chaque pays. Une enquête pourra par exemple porter uniquement sur des villas, si tel est le mode de logement obligatoire pour un expatrié.

Les appartements ou maisons retenus vont de la bonne qualité au standing supérieur. Tous permettent ainsi aux expatriés de disposer rapidement de bonnes conditions d’habitation.

Les prix relevés le sont dans la devise réellement utilisée par l’expatrié lors du paiement de son loyer (le plus souvent US dollars ou euros) et non obligatoirement en monnaie locale.

Le logement étant un facteur essentiel lors d’une expatriation, beaucoup de sociétés accordent une attention toute particulière aux conditions de logement de leurs expatriés.

La question du logement est ainsi souvent isolée et traitée à part du calcul global du coût de la vie, mais ce paramètre peut également être introduit dans nos indices.