Les loyers des expatriés dans le monde
Classement 2023
Le Classement
EuroCost International publie son nouveau classement des loyers payés par les expatriés.
Bien que les conditions de logement des expatriés diffèrent d'un pays à l'autre, nous établissons chaque année un classement des villes les plus chères du monde.
Ce classement se base sur un panel d'appartements de deux et trois chambres à coucher (prix moyens convertis en euros, date de référence décembre 2022).
Faits marquants
- New York prend la tête de notre classement grâce à un renforcement du dollar par rapport à l'euro. Bien qu'habituée à être dans le haut du classement, il y a longtemps qu'elle n'en avait pas pris la tête.
- Séoul et Bangui sortent du top 20.
- Chicago et Accra intègrent le top 20.
- Le loyer médian de notre panel augmente de 15% et passe à 1924 €.
- Le renforcement du dollar est cette année une des causes principales des mouvements des villes dans notre classement.
Les villes les plus chères du monde
Après avoir subi le choc de la pandémie, le marché locatif des logements habituellement occupés par les expatriés dans le monde a très logiquement repris des couleurs et s'est globalement installé sur une tendance haussière. Cette tendance a été renforcée par la baisse de l'euro face au dollar, ce qui a fait mécaniquement monter certains loyers moyens. Cela se traduit par une forte augmentation du loyer médian de notre panel mondial qui a augmenté de +15%, atteignant les 1 924 euros.
Il faut souligner l'arrivée de New York en tête du podium. Cela n'était pas arrivé depuis très longtemps. Ce classement est le résultat de 2 tendances conjuguées : d'une part, comme nous l'avons dit, par le renforcement du dollar par rapport à l'euro puisque la monnaie américaine a gagné 8,78% entre décembre 2021 et décembre 2022, et, d'autre part, par une forte augmentation des loyers à New York en monnaie locale.
En 2e et 3e position, nous retrouvons respectivement Hong Kong et Londres qui ont gardé leurs places.
C'est au 4e rang que se retrouve Tokyo suivie de Miami qui a profité de la même dynamique que New York, passant ainsi de la 15e à la 5e place.
De la 6e à la 8e place, nous retrouvons le même trio que l'année dernière, mais cette fois Singapour devance San Francisco et Genève.
Washington quitte la dernière place du top 10 et remonte à la 9e position. Le ralentissement progressif du marché locatif de Moscou, suite au départ de nombreux expatriés, a fait perdre 5 places à la capitale russe qui clôture ce top 10.
Los Angeles gagne 2 places et se retrouve à la 11e position tandis que Luanda en perd 3 et s'inscrit à la 12e position. Boston remonte au 13e rang tandis que Chicago rentre dans le top 20 en se plaçant à la 14e position, suivie de Zurich à la 15e place.
Bien que le marché locatif d'Accra ne soit pas florissant, Accra intègre paradoxalement ce top 20, propulsée par la baisse de l'euro face au dollar, et s'installe à la 16e place.
Pour les 4 dernières places du top 20, nous retrouvons d'abord Sydney qui gagne 1 place, suivie de Shanghai qui perd 5 positions puis de Tel-Aviv qui en perd 2 et Beijing qui en perd 6. Il faut souligner que, malgré la stabilité du marché chinois, Shangai et Beijing ont perdu mécaniquement des places suite à la remontée des villes ayant un marché locatif en dollar.
Le classement par zones géographiques
Afrique
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L'Afrique reste peu représentée parmi les villes les plus chères du monde, mais il faut rappeler que, dans beaucoup de pays, les expatriés privilégient le logement en villas. Certains pays n'apparaissent donc pas dans ce classement "Appartements" alors que le poste logement peut y être très important pour les expatriés. Il n'y a pas de changement notable dans ce classement. Luanda garde la première place suivie d'Accra, mais cette dernière gagne 14 places au classement mondial alors que Luanda en perd 3. Sans surprise, Bangui et Lagos suivent. Si cette dernière profite du renforcement du dollar en gagnant 7 places au classement mondial, Bangui en perd 5. Habituée de ce top 5, Kinshasa ferme la marche.
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Amériques
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Le continent nord-américain n'est plus représenté que par sept villes dans le top 20 mondial mais il truste toujours les 10 premières places du classement régional, ce dernier restant très stable depuis plusieurs années. Il faut préciser que ces villes sont principalement des grandes villes des États-Unis (New York, Miami, San Francisco, Washington, Los Angeles, Boston, Chicago et Dallas). Philadelphie sort de ce top 10 alors que Vancouver le réintègre de nouveau pendant que Mexico garde sa 8e position.
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Asie-Océanie
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Peu de changements dans ce classement régional où on retrouve neuf des dix villes de l'année dernière. Hong Kong, qui est la ville la plus chère de la zone, devance Tokyo qui est suivie de Singapour, Sydney, Shanghai et Beijing. Séoul reste en 7e position, suivie de Taipei qui garde sa 8e place. Mumbai et Jakarta clôturent ce top 10 respectivement à la 9e et à la 10e position.
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Europe
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Ce classement régional européen est quasiment identique à celui de l'année passée. Nous retrouvons les mêmes 10 villes dans le top 10. Londres truste toujours la première place, suivie par Genève, Moscou et Zurich. Vient ensuite Amsterdam en 5e place suivie respectivement en 6e et 7e position de Lausanne et Dublin. Paris, qui a perdu 9 places au classement mondial, est au 8e rang. Kiev et Copenhague qui sont restées stables au classement mondial clôturent ce top 10 européen en prenant respectivement la 9e et la 10e position.
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Moyen-Orient
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Cette année encore, le Moyen-Orient est représenté dans notre top 20 mondial par une seule ville, Tel-Aviv, suivie de Doha qui continue de monter au classement mondial en gagnant 5 places (vingt-sixième mondial). Istanbul vient en 3e rang et continue de progresser nettement au classement mondial (trente-deuxième). Vient ensuite Dubaï en 4e position suivie de Beyrouth qui continue de descendre au classement mondial (quarante-deuxième mondial).
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Notre méthodologie
Ce classement n'est qu'un angle de vue particulier sur le marché locatif pour expatriés. Nos enquêtes logements, quant à elles, permettent une vision beaucoup plus précise du marché locatif pour chaque ville enquêtée.
Les données d’EuroCost International reflètent l’état du marché locatif proposé aux expatriés, marché en effet le plus souvent spécifique à cette population et donc différent du marché local (tant en termes de niveau que d’évolution).
Les logements sélectionnés sont ainsi situés dans les quartiers résidentiels fréquentés par les expatriés.
Les types de logement enquêtés vont du studio à la villa, mais peuvent être modulés en fonction de la spécificité de chaque pays. Une enquête pourra par exemple porter uniquement sur des villas, si tel est le mode de logement obligatoire pour un expatrié.
Les appartements ou maisons retenus vont de la bonne qualité au standing supérieur. Tous permettent ainsi aux expatriés de disposer rapidement de bonnes conditions d’habitation.
Les prix relevés le sont dans la devise réellement utilisée par l’expatrié lors du paiement de son loyer (le plus souvent US dollars ou euros) et non obligatoirement en monnaie locale.
Le logement étant un facteur essentiel lors d’une expatriation, beaucoup de sociétés accordent une attention toute particulière aux conditions de logement de leurs expatriés.
La question du logement est ainsi souvent isolée et traitée à part du calcul global du coût de la vie, mais ce paramètre peut également être introduit dans nos indices.