Les loyers des expatriés dans le monde
Classement 2025
Le Classement
EuroCost International publie son nouveau classement des loyers payés par les expatriés.
Bien que les conditions de logement des expatriés diffèrent d'un pays à l'autre, nous établissons chaque année un classement des villes les plus chères du monde.
Ce classement se base sur un panel d'appartements de deux et trois chambres à coucher (prix moyens convertis en euros, date de référence décembre 2024).
Faits marquants
- Pendant l'année 2024, les marchés locatifs sont restés de façon chronique sous tension. De fait, les mouvements migratoires vers les grandes métropoles ont rarement été compensés par un accroissement du parc locatif disponible.
- Les taux d'intérêt, bien qu'orientés à la baisse, sont restés élevés en 2024 et ont freiné la mise sur le marché de nouveaux logements.
- De plus en plus de villes essaient de mettre en oeuvre une réglementation pour limiter l'impact du marché locatif court-terme de type AirBnB.
- Mexico sort du top 10 du classement du continent américain. Cette année, les 10 premières villes de ce classement sont uniquement situées aux États-Unis et au Canada.
- La ville de Dubaï rentre dans le top 20 mondial, soutenue par le dynamisme effervescent de son marché immobilier et locatif.
Les villes les plus chères du monde
Sans surprises et à de rares exceptions près, les marchés locatifs sont restés sous tension. En effet, les taux d'intérêt, bien qu'orientés à la baisse, sont restés élevés en 2024 et ont freiné la mise sur le marché de nouveaux logements. Ce déséquilibre entre l'offre et la demande a été également renforcé par des mouvements migratoires en faveur des grandes villes, alimentant la demande de façon significative. Un autre paramètre pèse de plus en plus lourd dans ce déséquilibre : la progression constante des marchés locatifs court-terme de type AirBnB.
Néanmoins, conséquence directe d'une certaine homogénéité dans ces tendances, le top 10 du classement mondial est resté quasiment identique.
New York reste en tête, suivie de Londres puis de Hong Kong.
Singapour reste à la 4e place et Tokyo en 5e position. Miami conforte son 6e rang suivie de Genève à la 7e place. Nous retrouvons ensuite la ville de San Francisco, suivie de Washington et Los Angeles qui ont inversé leur position et qui sont respectivement au 9e et 10e rang.
Boston gagne encore une place cette année et se retrouve à la 11e position devant Zurich qui descend au 12e rang. Chicago et Atlanta gagnent respectivement une place et montent ainsi à la 13e et 14e position devançant Moscou qui sans surprise descend encore et prend dans le classement le 15e rang.
Les villes de Vancouver et Sydney montent chacune d’une place et se positionnent respectivement au 16e et 17e rang suivies par Amsterdam qui gagne également 2 positions et se place en 18e position.
Depuis plusieurs années, Dubaï monte à chaque fois de plusieurs places dans notre classement. Conséquence directe de ce dynamisme, cette fois Dubaï rentre pour la première fois dans notre top 20 et pointe à la 19e place suivie par Tel Aviv qui ferme ce top 20.
Il est très probable que les loyers poursuivent leur tendance haussière en 2025 même si les taux et l’inflation commencent à diminuer, mais les gouvernements et les grandes métropoles essaient, chacune à leur niveau, de mettre en place des réglementations tendant à limiter les hausses des loyers et/ou l’expansion des marchés locatifs court-terme. L’avenir nous dira si ces velléités ont porté leurs fruits.
Le classement par zones géographiques
Afrique
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L'Afrique reste peu représentée parmi les villes les plus chères du monde, mais il faut rappeler que, dans beaucoup de pays, les expatriés privilégient le logement en villas. Certains pays n'apparaissent donc pas dans ce classement "Appartements" alors que le poste logement peut y être très important pour les expatriés. Cette année Bangui ravit la 1re place à Luanda qui était habituellement en tête de ce classement, Luanda devant se contenter cette fois du 2e rang. Accra et Kinshasa montent toutes les deux d’une place et se positionnent respectivement à la 3e et 4e position. C’est Juba qui clôture ce top 5 africain après avoir perdu 2 places.
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Amériques
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Cette année, le continent nord-américain truste toutes les places du top 10 du classement « Amériques ». Néanmoins, il n’y a pratiquement aucun changement. New York, Miami et San Francisco restent le trio gagnant suivi de Washington et Los Angeles qui ont inversé leurs positions. Boston, Chicago, Atlanta et Vancouver confirment leurs rangs, respectivement en 6e, 7e, 8e et 9e positions. C’est Philadelphie qui clôture ce top 10 américain en rentrant de nouveau dans ce classement après 4 années d’absence et prend ainsi la place occupée auparavant par Mexico dans ce classement régional.
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Asie-Océanie
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Peu de changements dans ce classement régional où on retrouve neuf des dix villes de l'année dernière. Hong Kong qui reste la ville la plus chère de la zone devance toujours Singapour et Tokyo suivies de Sydney, Shanghai, Beijing et Séoul. Toutes ces villes ont conservé leur position. Mumbai monte d’une place et se retrouve ainsi au 8e rang. Jakarta rentre de nouveau dans ce top 10 duquel elle était sortie l’année dernière. Elle se positionne ainsi à la 9e position. Manille, comme l’année dernière, clôture ce classement régional à la 10e place.
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Europe
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Ce classement régional européen est quasiment identique à celui de l’année passée. En effet, nous retrouvons 9 des 10 villes du classement précédent. Londres indétrônable truste toujours la première place, suivie par Genève, Zurich et Moscou. Vient ensuite Amsterdam en 5e place suivie respectivement en 6e et 7e position de Lausanne et Dublin. Paris reste au 8e rang. Milan qui était rentrée pour la première fois dans ce classement l’année dernière confirme son dynamisme en gagnant encore une place et se retrouve en 9e position. Copenhague qui apparait régulièrement dans ce classement s’est fait dépasser par La Haye qui intègre et clôture donc ce top 10 européen.
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Moyen-Orient
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Les 5 villes de ce classement régional du Moyen-Orient sont restées les mêmes, mais avec quelques différences. Dubaï grâce à son dynamisme prend la tête du classement suivi de Tel Aviv qui descend en deuxième position. Doha perd une place et se retrouve ainsi au 3e rang. Istanbul reste à la quatrième place et Riyad clôture comme l’année dernière ce Top 5 du Moyen-Orient.
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Notre méthodologie
Ce classement n'est qu'un angle de vue particulier sur le marché locatif pour expatriés. Nos enquêtes logements, quant à elles, permettent une vision beaucoup plus précise du marché locatif pour chaque ville enquêtée.
Les données d’EuroCost International reflètent l’état du marché locatif proposé aux expatriés, marché en effet le plus souvent spécifique à cette population et donc différent du marché local (tant en termes de niveau que d’évolution).
Les logements sélectionnés sont ainsi situés dans les quartiers résidentiels fréquentés par les expatriés.
Les types de logement enquêtés vont du studio à la villa, mais peuvent être modulés en fonction de la spécificité de chaque pays. Une enquête pourra par exemple porter uniquement sur des villas, si tel est le mode de logement obligatoire pour un expatrié.
Les appartements ou maisons retenus vont de la bonne qualité au standing supérieur. Tous permettent ainsi aux expatriés de disposer rapidement de bonnes conditions d’habitation.
Les prix relevés le sont dans la devise réellement utilisée par l’expatrié lors du paiement de son loyer (le plus souvent US dollars ou euros) et non obligatoirement en monnaie locale.
Le logement étant un facteur essentiel lors d’une expatriation, beaucoup de sociétés accordent une attention toute particulière aux conditions de logement de leurs expatriés.
La question du logement est ainsi souvent isolée et traitée à part du calcul global du coût de la vie, mais ce paramètre peut également être introduit dans nos indices.