Les loyers des expatriés dans le monde
Classement 2026
Le Classement
EuroCost International publie son nouveau classement des loyers payés par les expatriés.
Bien que les conditions de logement des expatriés diffèrent d'un pays à l'autre, nous établissons chaque année un classement des villes les plus chères du monde.
Ce classement se base sur un panel d'appartements de deux et trois chambres à coucher (prix moyens convertis en euros, date de référence décembre 2025).
Faits marquants
- En 2025, mis à part le continent nord-américain, les marchés locatifs mondiaux de logements sont globalement restés sous forte tension. Ainsi, dans beaucoup de pays, la demande dépasse nettement l'offre ce qui entraîne une hausse des loyers, mais avec des différences très marquées selon les villes.
- Istanbul rentre dans le Top 20 mondial. De fait, ses loyers se trouvent ces dernières années sur une tendance fortement à la hausse.
- AirBnB continue de perturber le marché locatif de beaucoup de villes, par le transfert de logements du marché locatif classique vers le marché de la location touristique de courte durée.
- Moscou s'est propulsé à la 4e place du classement mondial subissant les effets d'un net abandon de l'acquisition de logement en faveur de la location. De plus, le retour de nombreux expatriés russes alimente la demande, renforçant ainsi la tension du marché locatif.
Les villes les plus chères du monde
Hormis quelques exceptions comme les États-Unis et le Canada, les marchés locatifs ont continué à être tendus dans le monde. Globalement, des constantes se dégagent. D'une part, des coûts de construction en hausse permanente renforcés par des taux d'intérêt encore hauts malgré une légère correction dans la première moitié de 2025. D'autre part, des mouvements migratoires en faveur des grandes villes qui ne tarissent pas. Ils sont même, dans certains cas, amplifiés par des tensions géopolitiques. Bien entendu, AirBnB participe à cette tension locative en retirant du marché classique de plus en plus de logements.
Au final, malgré une certaine homogénéité, notre classement mondial est resté moins statique que l'année dernière.
New York reste en tête, suivie de Londres puis de Hong Kong.
Moscou se propulse à la 4e place sous la pression de la forte diminution des accédants à la propriété qui se sont retournés vers le marché locatif. Le déséquilibre offre-demande du marché locatif moscovite a été également accentué par le retour de nombreux expatriés russes qui cherchent un logement.
Genève gagne 2 places et se retrouve donc en 5e position suivie par Singapour et Tokyo qui perdent respectivement 2 places. Miami descend au 8e rang suivi de Zurich qui gagne 33 places et se positionne par conséquent à la 9e position.
Respectivement à la 10e, 11e, 12e et 13e place nous retrouvons 4 grandes villes des États-Unis : San Francisco, Washington, Boston et Chicago.
Amsterdam continue depuis ces 5 dernières années de monter dans notre classement et pointe donc cette année au 14e rang.
Los Angeles perd 5 places et se retrouve à la 15e position suivie de Dubaï au 16e rang qui gagne 3 places.
Tel Aviv monte à la 17e position suivie de Sydney qui descend à la 18e place pendant qu'Istanbul au 19e rang fait une entrée historique dans notre Top 20 suivie de Bangui qui clôture ce classement.
Il est très probable que les loyers poursuivent leur tendance haussière en 2026 et il semble très difficile que les gouvernements puissent endiguer de façon significative cette tendance. Il faut donc craindre malheureusement que, dans de nombreuses villes, une tranche de plus en plus importante de la population ait du mal à trouver un logement correspondant à ses besoins à un prix acceptable pour son budget.
Le classement par zones géographiques
Afrique
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L'Afrique reste peu représentée parmi les villes les plus chères du monde, mais il faut rappeler que, dans beaucoup de pays, les expatriés privilégient le logement en villas. Certains pays n'apparaissent donc pas dans ce classement "Appartements" alors que le poste logement peut y être très important pour les expatriés. Cette année, Bangui conforte sa 1re place suivie comme l'année dernière de Luanda. Kinshasa monte encore d'une place et s'attribue la 3e position. Accra perd une place et pointe en 4e position alors que Juba clôture comme l'année dernière ce Top 5 africain.
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Amériques
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Globalement, les loyers américains n'ont pas subi de grosse variation durant l'année 2025. Mais, malgré la montée régulière de certaines villes, le Top 20 du classement général comprend encore 7 villes nord-américaines. Dans notre classement régional, il y a peu de changement par rapport à l'année dernière. Néanmoins, il faut souligner le retour de Mexico dans ce classement. New York, Miami et San Francisco restent le trio gagnant suivi de Washington et Boston. Chicago et Los Angeles, respectivement à la 6e et à la 7e position, précèdent Vancouver qui gagne 1 place pour pointer au 8e rang suivi de Mexico à la 9e position. C’est Philadelphie qui, comme l'année dernière, clôture ce Top 10 américain.
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Asie-Océanie
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Peu de changements dans ce classement régional où on retrouve huit des dix villes de l'année dernière. Hong Kong qui reste la ville la plus chère de la zone devance toujours Singapour et Tokyo suivies de Sydney, Shanghai, Beijing et Séoul. Toutes ces villes ont conservé leurs positions. Mumbai conforte son 8e rang et précède Bangkok et Taipei qui font leur entrée dans ce classement régional en prenant la 9e et la 10e place en remplaçant à ces positions Jakarta et Manille qui en sortent.
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Europe
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Ce classement régional européen est identique à celui de l’année passée à quelques inversions de positions près. Londres indétrônable truste toujours la première place, suivie par Moscou, Genève et Zurich. Vient ensuite Amsterdam qui conforte sa 5e place suivie respectivement en 6e et 7e position de Lausanne et Dublin. Paris reste au 8e rang. La Haye et Milan inversent leurs positions, ce qui positionne La Haye au 9e rang et laisse Milan clôturer ce Top 10 européen.
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Moyen-Orient
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Les 5 villes de ce classement régional du Moyen-Orient sont restées les mêmes, mais avec quelques différences. Dubaï grâce à son dynamisme reste à la tête du classement suivie de Tel Aviv à la 2e place. Istanbul et Doha inversent leurs positions et pointent donc respectivement à la 3e et à la 4e position. Riyad clôture encore cette année ce Top 5 du Moyen-Orient.
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Notre méthodologie
Ce classement n'est qu'un angle de vue particulier sur le marché locatif pour expatriés. Nos enquêtes logements, quant à elles, permettent une vision beaucoup plus précise du marché locatif pour chaque ville enquêtée.
Les données d’EuroCost International reflètent l’état du marché locatif proposé aux expatriés, marché en effet le plus souvent spécifique à cette population et donc différent du marché local (tant en termes de niveau que d’évolution).
Les logements sélectionnés sont ainsi situés dans les quartiers résidentiels fréquentés par les expatriés.
Les types de logement enquêtés vont du studio à la villa, mais peuvent être modulés en fonction de la spécificité de chaque pays. Une enquête pourra par exemple porter uniquement sur des villas, si tel est le mode de logement obligatoire pour un expatrié.
Les appartements ou maisons retenus vont de la bonne qualité au standing supérieur. Tous permettent ainsi aux expatriés de disposer rapidement de bonnes conditions d’habitation.
Les prix relevés le sont dans la devise réellement utilisée par l’expatrié lors du paiement de son loyer (le plus souvent US dollars ou euros) et non obligatoirement en monnaie locale.
Le logement étant un facteur essentiel lors d’une expatriation, beaucoup de sociétés accordent une attention toute particulière aux conditions de logement de leurs expatriés.
La question du logement est ainsi souvent isolée et traitée à part du calcul global du coût de la vie, mais ce paramètre peut également être introduit dans nos indices.