Les loyers des expatriés dans le monde en 2016

• Le centre de Londres reste l’endroit le plus cher du monde pour les expatriés recherchant un appartement.

• Moscou continue de chuter dans ce classement.

• Il faut descendre à la 25ème place pour trouver une ville de la zone euro (Paris).

• Les villes américaines connaissent une forte progression.

EuroCost International publie son nouveau classement des loyers payés par les expatriés. Bien que les conditions de logement des expatriés diffèrent d’un pays à l’autre, nous établissons chaque année des classements des villes par type de logements. Ce mois-ci, nous nous penchons sur les villes les plus chères du monde pour les appartements de deux et trois chambres à coucher (prix moyens convertis en euros, date de référence décembre 2015).

Les loyers en dollars continuent à progresser par rapport à ceux en euros

Si le haut du classement 2016 des loyers payés par les expatriés dans le monde reste identique par rapport au classement 2015, on enregistre surtout cette année la progression des villes américaines et le recul de toutes les villes où les expatriés paient leurs loyers en euros.

Les villes les plus chères du monde

Louer un appartement de deux ou trois chambres peut s’avérer particulièrement onéreux pour un expatrié.

Pour la troisième année consécutive, Londres s’impose largement comme la ville la plus chère du monde pour les loyers proposés aux expatriés. Le loyer moyen d’un appartement de deux chambres de bon standing dépasse désormais les 6.000 euros dans le centre de Londres, obligeant beaucoup d’expatriés à se loger dans le "Grand Londres" où les prix, bien qu’également chers, sont plus abordables.

Hong Kong, Tokyo et New York conservent sans grande surprise leurs places 2015 grâce à la bonne tenue de leurs monnaies respectives et à des loyers toujours plus chers.

Par contre en 5ème position, on retrouve Luanda, la capitale angolaise, qui confirme sa place de ville africaine la plus chère malgré les fortes baisses de prix enregistrées sur les loyers en 2015. Luanda bénéficie encore une fois de l’effet dollar, puisque les loyers y sont généralement payés dans cette monnaie par les expatriés.

San Francisco pointe désormais en 6eme position de ce classement continuant ainsi sa forte progression (15ème il y a deux ans et 8ème l’an dernier). Les loyers en dollar des appartements ont augmenté en moyenne de 10% en 2015 et le dollar s’est encore renforcé par rapport à l’euro, entrainant de fortes augmentations pour les expatriés européens !

Genève, ville habituée de ce classement, gagne une place par rapport à l’an passé. La bonne tenue du franc suisse par rapport au dollar contribue à cette évolution (rappelons également la décision de la Banque Nationale Suisse d’abandonner au début de l’année 2015 le taux plancher du franc suisse, 1,20 franc pour un euro).

Moscou continue sa descente dans le classement car les loyers, exprimés en dollars ou en euros, y ont encore diminué en 2015. Moscou apparaissait à la 2eme place de ce classement il y a deux ans.

En 9eme position, Singapour perd deux places en raison de loyers en légère baisse en 2015.

Ce top 10 est complété par la ville de Juba (Soudan du Sud) où les prix apparaissent de nouveau en hausse en 2015.

La seconde partie du top 20 apparait plus « mondiale » que l’an passé avec quatre villes asiatiques (contre six l’an passé), trois du Moyen-Orient, deux américaines et une européenne.

Shanghai (12eme), Sydney (16ème), Bombay (17eme) et Beijing (20eme) représentent toujours la zone Asie-Pacifique, mais Séoul et Osaka disparaissent de ce top 20.

Trois villes du Moyen-Orient apparaissent ici, Beyrouth (11eme), Doha (13eme) et Abu Dhabi (19eme). Malgré une situation locale moins favorable marquée par la chute des prix du pétrole, Doha confirme sa place de l’an passé en raison notamment de l’évolution de sa monnaie, liée par une parité fixe au dollar.

Si Zurich (15eme) et Washington (14eme) sont des habituées de ce classement, Los Angeles apparait pour la première fois dans ce top 20, bénéficiant à la fois de l’effet dollar et d’une forte inflation locale sur les loyers.

Paris, première ville utilisant l’euro comme monnaie de référence, continue à s’éloigner de ce top 20 et n’apparait plus qu’à la 25eme place de notre classement.

Asie-Océanie

La zone Asie-Océanie reste la mieux représentée dans le haut de notre classement même si elle ne compte plus que sept villes parmi les vingt premières (contre neuf l’an passé).

Malgré tout, on constate que le classement des dix premières villes asiatiques reste pratiquement identique à celui de 2015. Hong Kong est toujours la ville la plus chère de la zone devant Tokyo et seules Beijing (7eme) et Séoul (8eme) « échangent » leurs places.

Top 10 Asie-Océanie

1. Hong Kong
2. Tokyo
3. Singapour
4. Shanghai
5. Sydney
6. Bombay
7. Beijing
8. Séoul
9. Osaka
10. Jakarta

Europe

L’Europe, toujours représentée par quatre villes dans le top 20, conserve également un classement interne pratiquement identique à celui de l’an passé.

On notera bien sûr la confirmation de Londres comme ville la plus chère de notre classement et également Moscou qui n’apparait plus qu’en 3eme place de ce classement, devancée désormais par Genève, comme évoqué précédemment.

Dans la suite de ce classement européen, un seul changement par rapport à l’an passé, Oslo cède sa place à Vienne. La couronne norvégienne est en effet en net repli par rapport au dollar mais aussi par rapport à l’euro.

Top 10 européen

1. Londres centre
2. Genève
3. Moscou
4. Zurich
5. Paris
6. Amsterdam
7. Kiev
8. Copenhague
9. La Haye
10. Vienne

Amériques

Le continent américain est désormais représenté par quatre villes dans le top 20, mais on note surtout l’omniprésence des grandes villes des Etats-Unis dans ce classement américain (huit villes sur dix) !

Outre les quatre villes déjà citées dans notre top 20 mondial (New-York, San Francisco, Washington et Los Angeles), on retrouve désormais Miami, Boston, Chicago et Philadelphie !

Seules les villes de Mexico et de Panama s’intercalent dans ce classement.

Les villes brésiliennes de Sao Paulo et Rio, qui pointaient l’an passé au 5ème et 6ème rang, disparaissent de ce classement en raison de la très forte baisse du réal brésilien face au dollar et à l’euro.

Top 10 américain

1. New York
2. San Francisco
3. Washington
4. Los Angeles
5. Miami
6. Boston
7. Mexico
8. Chicago
9. Philadelphie
10. Panama

Afrique

L’Afrique reste peu représentée parmi les villes les plus chères du monde, mais il faut rappeler que dans beaucoup de pays, les expatriés privilégient le logement en villas. Certains pays n’apparaissent donc pas dans ce classement "Appartements" alors que le poste logement peut y être très important pour les expatriés.

Derrière les villes de Luanda et de Juba, déjà évoquées dans le top 20 mondial, on retrouve comme l’an passé les villes de Lagos et de Kinshasa. Par contre en 5ème position, on note l’apparition de la ville de Maputo qui enregistre une nette hausse des loyers proposés aux expatriés depuis quelques années. En plus de l’effet dollar, ces hausses font que Maputo progresse chaque année dans notre classement mondial, passant par exemple de la 83ème place il y a deux ans à la 39ème cette année !

Top 5 africain

1. Luanda
2. Juba
3. Lagos
4. Kinshasa
5. Maputo

Moyen-Orient

Le Moyen-Orient, représenté dans notre top 20 par trois villes, Beyrouth, Doha et Abu Dhabi, classe également deux autres villes parmi les trente premières : Dubai (21ème) et Riyadh (27ème).

Seul changement dans le top 5 du Moyen-Orient, Abu Dhabi et Dubai, où les prix moyens des loyers sont actuellement très proches, échangent leurs places par rapport à l’an passé.

Top 5 Moyen-Orient

1. Beyrouth
2. Doha
3. Abu Dhabi
4. Dubai
5. Riyadh

Des enquêtes spécifiques aux expatriés

Les données d’EuroCost International reflètent l’état du marché locatif proposé aux expatriés, marché en effet le plus souvent spécifique à cette population et donc différent du marché local (tant en terme de niveau que d’évolution).

Les logements sélectionnés sont ainsi situés dans les quartiers résidentiels fréquentés par les expatriés.

Les types de logement enquêtés vont du studio à la villa, mais peuvent être modulés en fonction de la spécificité de chaque pays. Une enquête pourra par exemple porter uniquement sur des villas, si tel est le mode de logement obligatoire pour un expatrié.

Les appartements ou maisons retenus vont de la bonne qualité au standing supérieur. Tous permettent ainsi aux expatriés de disposer rapidement de bonnes conditions d’habitation.

Les prix relevés le sont dans la devise réellement utilisée par l’expatrié lors du paiement de son loyer (le plus souvent US dollars ou Euros) et non obligatoirement en monnaie locale.

Le logement étant un facteur essentiel lors d’une expatriation, beaucoup de sociétés accordent une attention toute particulière aux conditions de logement de leurs expatriés. La question du logement est ainsi souvent isolée et traitée à part du calcul global du coût de la vie, mais ce paramètre peut également être introduit dans nos indices.